一、增值税进项留底退税条件的基本理解

1、增值税进项留底退税特指增量留底，截至2019年3月31日最终的增值税留底作为基数（可能为0），之后的留底增加数即为增量；

2、增值税进项留底不是每月计算，而是以每六个月为一个计算周期，而且每个月的增量不能为负数，也就是每个月的留底余额均不能跌破3月31日留底数字，如果跌破则六个月计算周期被打破，必须重新计算。

3、每六个月不仅要求增量不能为负数，还要求最终的增量留底数字超过50万元，这样才具备留底条件。举例说明：

这个案例中，6月份留底28，相比3月留底则增量为负数，因此虽然截至9月份留底增量超过50万元，也不能享受退税，而应该从7月份重新计算六个月周期，直到12月满六个月再衡量。

4、对纳税人的其他要求也很重要，如必须为A、B级纳税人，不能有虚开发票经历，不能被税务机关处罚过两次以上等。

二、退税额计算的理解

按照2019年39号公告规定，纳税人当期允许退还的增量留抵税额，按照以下公式计算：

允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%

这里关键是进项构成比例，为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

为什么会有这个概念？按照增值税规定，可以进项抵扣的除了上述这三个票据之外，还有农产品免税发票，农产品收购发票等，由于农产品为计算扣除，上游虽然没有缴纳增值税，但下游可以计算扣除，但不能再做留底退税，因此需要将这个部分剔除出去，当然除了农产品，还有旅客运输服务中的车票进项也是不符合该条件的。当然实务中绝大多数企业进项抵扣都符合这三种情况因此进项构成比例看起来是没有问题的。

三、房地产企业究竟能不能享受进项留底退税政策？

39号公告中并未特别注明哪些企业被排除在外，因此只要符合上述条件均可以享受政策。

房地产企业在项目开发过程中，由于增值税纳税义务发生在交房阶段，而进项税则从开工开始就大量发生，因此在完工交房之前的漫长阶段，一定会出现大量的增值税进项留底，能否退税对于房地产企业意义重大。

从房企经营特点来看，增值税留底的持续增长基本没有问题，六个月时间连续也基本没有问题，超过50万更是轻松打到，但问题出在“进项构成比例”这个意想不到的环节。

假定房地产项目公司只有一个项目，意味着直到交房才发生增值税纳税义务，才发生增值税销项税，之前预征并不作为销项申报，也不能实现进项税抵扣，这带来一个结果，之前大量的增值税进项留底都无法抵扣，而退税必须计算的进项构成比例指标特别要求是已抵扣进项税的构成比例：2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重！如果房地产项目公司虽然有大量进项，但没有已抵扣进项，依然无法计算进项构成比例，就无法实现增量进项留底退税。这不能不说是一个很大的政策漏洞！

未来会不会出台针对地产的特殊政策不得而知，毕竟第一次退税至少要过了九月份才能实现，但即使政策不再补丁，想要享受这个政策也不是没有办法，因为进项实际抵扣并无数额限制和业务类型限制，只要项目公司随便发生一点点业务并对外开具发票，比如租赁业务或者资产清理业务等，实现了同期抵扣进项，就可以满足进项构成比例的公式计算。