房企财务必备！土地置换财税处理大全！
来源：牛账教育 作者：牛账教育 阅读人数：490 时间： 2019-04-26 16:15:35
案例：
A房地产公司2015年从政府手中以出让形式取得50亩土地使用权，出让金5000万元，由于政府规划调整原因要收回土地，因此为A公司置换了另外一块50亩土地使用权，新的土地评估价值10000万元。请问新土地入账成本应为多少？
房企财务必备！土地置换财税处理大全！
一、土地置换行为的本质是什么？
表面看土地置换是一个行为，实质上土地置换从操作角度应拆分为两个流程，一个是政府由于规划原因收回老地块，另一个是政府重新向公司出让新地块，由于实务中将两个行为一并操作，因此具有很强的迷惑性，容易被企业看做一个交易行为而导致成本入账出现问题。
二、土地置换的财税处理如何实施？
既然搞明白了业务本质，实务处理就变得比较简单，分两个环节阐述：
第一个环节：政府将A公司老土地收回
政府由于规划调整将土地收回，按照政府规定应给与A公司补偿。A公司收到补偿不属于转让行为，不需要缴纳增值税、土地增值税，但需要确认收入缴纳企业所得税。
第二个环节：政府重新将土地出让给A公司
政府重新将新土地出让给A公司，按照出让逻辑正常处理，A公司根据出让协议和出让金价款入账即可。
问题的关键是实务中政府通常未能完全按照两个行为处理，而且并未给与实际补偿，而是抵掉了A公司应该缴纳的新地块出让金，这使得企业没有对应的资金流，但我认为这并不影响业务的实质。因此在本案例中，A公司确认10000万元补偿收入，减除5000万土地原值，实现5000万元所得缴纳所得税；同时A公司按照10000万元确认新土地成本。
房企财务必备！土地置换财税处理大全！
三、企业应取得何种证据辅助财税处理？
所有的业务处理入账，证据链是关键，尤其是土地置换这种特殊业务，建议取得以下证据：
1、政府关于土地置换方案的相关协议、文件、会议纪要等，应对此交易有完整统一的描述；
2、政府收回老土地应同企业签署《国有土地使用权收回协议》，说明收回原因，收回时间（影响土地使用税），补偿数额；
3、政府出让新土地应同企业签署《国有土地使用权出让协议》，说明新土地相关事项，价格。
4、老土地和新土地各自应提供评估报告；
5、其他同土地置换相关的文件、资料
四大合作体系
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